Welke aankoopkosten zijn er bij de aankoop van een woning?
11 juli 2023
Tine Terryn
Laatst bijgewerkt: 28 oktober 2026
Bovenop de prijs van een woning in Vlaanderen betaal je registratiebelasting, het ereloon van de notaris met btw, en akte- en administratieve kosten. Voor je enige eigen woning bedraagt de registratiebelasting 2% van de prijs, in andere gevallen 12%. In de aankoopkostencalculator van Spotto komen de bijkomende kosten voor een enige eigen woning van € 325.000 samen op € 11.241,90, waarvan € 6.500 registratiebelasting.
Welke kosten komen er bovenop de aankoopprijs?
Registratiebelasting (verkooprecht)
2% voor je enige eigen woning, 12% in andere gevallen. Koop je nieuwbouw van een projectontwikkelaar, dan betaal je btw in plaats van registratiebelasting.
Ereloon van de notaris
Wettelijk vastgelegd en degressief, met 21% btw erbovenop.
Akte- en opzoekingskosten
Uittreksels bij het kadaster, stedenbouwkundige inlichtingen en een hypothecair getuigschrift.
Kosten als je leent
Een aparte kredietakte bij de notaris, plus kosten en verzekeringen van de bank.
Andere kosten
Je woningverzekering en je verhuis.
Twijfel je of een woning binnen je budget past? Vraag de makelaar om de aankoopkosten samen te overlopen. Die kent de kosten en kan ze voor dat pand inschatten. Vind je makelaar
Registratiebelasting: 2% of 12%?
In Vlaanderen betaal je sinds 1 januari 2025 2% registratiebelasting op de aankoop van je enige eigen woning. Koop je een tweede woning, een vakantiewoning of een woning om te verhuren, dan betaal je het standaardtarief van 12%. Is je enige eigen woning een beschermd monument, dan kan het tarief onder voorwaarden zakken naar 1%. Meer achtergrond lees je in Wat zijn registratierechten?.
Voorwaarden voor de 2%, strenger sinds 1 januari 2026
Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 krijg je de 2% enkel als je aan al deze voorwaarden voldoet. Ze gelden per koper.
- Je koopt als natuurlijk persoon. Koopt een vennootschap mee, dan betaal je 12% op de hele aankoop.
- Je koopt de volle eigendom. Een gesplitste aankoop van vruchtgebruik en blote eigendom valt onder 12%.
- Je bent geen volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond, in binnen- of buitenland. Verkoop je die binnen de toegestane termijn, dan kan het toch.
- Je schrijft je binnen drie jaar na de akte in op het adres van je nieuwe woning, en je blijft er minstens één jaar ononderbroken ingeschreven.
Tekende je je compromis vóór 1 januari 2026, dan gelden nog de oude voorwaarden.
Bron: Vlaamse Belastingdienst
Gepland: 3% vanaf 2027, nog niet definitief
De Vlaamse regering is van plan het verlaagde tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 te verhogen van 2% naar 3%. Dit is nog niet definitief beslist.
Volgens de Vlaamse Belastingdienst telt dan de datum van je verkoopovereenkomst: wie vóór 1 januari 2027 een compromis tekent, blijft aan 2%, ook als de akte in 2027 verleden wordt. Bij een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte telt wel de datum van de notariële akte.
Op een woning van € 350.000 is dat € 7.000 bij 2%, tegenover € 10.500 bij 3%.
Notariskosten: ereloon en btw
Het ereloon van de notaris bij de aankoop van een woning ligt wettelijk vast: elke notaris rekent voor dezelfde prijs hetzelfde bedrag. Het ereloon is degressief, dus hoe hoger de prijs, hoe lager het percentage. Volgens notaris.be is dat ongeveer 1% bij een woning van € 200.000 en amper 0,9% bij € 250.000. Op het ereloon betaal je 21% btw.
Akte- en opzoekingskosten
Voor de aankoopakte vraagt de notaris documenten op: uittreksels bij het kadaster, stedenbouwkundige inlichtingen bij de gemeente en een hypothecair getuigschrift. Die kosten liggen niet vast. Ze hangen af van je dossier en van de gemeente. In het rekenvoorbeeld hieronder vallen ze onder administratieve kosten en uitgaven aan derden.
Kosten als je leent
Leen je voor je woning, dan verlijdt de notaris naast de aankoopakte ook een kredietakte. Daarvoor betaal je opnieuw een ereloon en een recht op de hypothecaire inschrijving. De bank rekent vaak dossier- en schattingskosten aan, en vraagt meestal een schuldsaldoverzekering en een brandverzekering. Lees ook alles over de woonlening.
Rekenvoorbeeld: enige eigen woning van € 325.000
Voor een enige eigen woning van € 325.000 raamt de aankoopkostencalculator van Spotto de bijkomende kosten op € 11.241,90, ongeveer 3,5% van de prijs. Kosten voor een lening zitten daar niet in.
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Registratiebelasting (2%) | € 6.500,00 |
| Ereloon notaris | € 2.383,74 |
| Administratieve kosten | € 813,00 |
| Btw | € 756,16 |
| Uitgaven aan derden | € 304,00 |
| Kosten overschrijving | € 285,00 |
| Registratierecht op bijlagen | € 100,00 |
| Recht op geschriften | € 100,00 |
| Totaal bijkomende kosten | € 11.241,90 |
Bereken je eigen aankoopkosten
Vragen over aankoopkosten
Hoeveel notariskosten betaal je bij de aankoop van een woning?+
Het ereloon van de notaris ligt wettelijk vast en daalt in percentage naarmate de prijs stijgt: volgens notaris.be ongeveer 1% bij € 200.000. Daarbovenop komen 21% btw en akte- en administratieve kosten. Voor een woning van € 325.000 raamt de calculator van Spotto het ereloon op € 2.383,74.
Betaal je 2% of 12% registratiebelasting?+
In Vlaanderen betaal je 2% registratiebelasting voor je enige eigen woning en 12% in andere gevallen, zoals een tweede woning of een woning om te verhuren. Voor de 2% moet je onder meer binnen drie jaar op het adres gaan wonen en er minstens een jaar blijven.
Betaal je vanaf 2027 3% registratiebelasting?+
De Vlaamse regering is van plan het tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 op 3% te brengen, maar dat is nog niet definitief beslist. Tekende je je compromis vóór 1 januari 2027, dan blijft volgens de Vlaamse Belastingdienst 2% gelden.
Welke kosten komen er bovenop de aankoopprijs?+
Bovenop de prijs betaal je registratiebelasting (of btw bij nieuwbouw), het ereloon van de notaris met 21% btw, en akte- en administratieve kosten. Leen je, dan komen er kosten voor de kredietakte en de bank bij.
Wie in Vlaanderen een woning koopt, betaalt bovenop de prijs registratiebelasting, het ereloon van de notaris met btw, en akte- en administratieve kosten. Voor een enige eigen woning is de registratiebelasting 2%, voor andere woningen 12%. Voor een enige eigen woning van € 325.000 raamt de aankoopkostencalculator van Spotto de bijkomende kosten op € 11.241,90.
Lees ook
Wat zijn registratierechten?
Hoeveel eigen inbreng nodig om een woning te kopen?
Van Leuven naar de rand: hoe Leandro en Sil de perfecte gezinswoning vonden
Aanbevolen artikel
Lees laatste nieuws en post over trends
