Appartement kopen: welke gemeenschappelijke kosten moet ik betalen?

Wat zijn gemeenschappelijke kosten?

Als eigenaar van een appartement betaal je een aantal kosten voor je eigen appartement, zoals kosten voor verbruik van water, gas en elektriciteit en internetaansluiting. Daarnaast moet je bijdragen aan kosten voor de gemene delen van het gebouw. Tot deze gemeenschappelijke kosten behoren de onderhoudskosten van de lift, de kosten van het onderhoudspersoneel, de elektriciteitskosten van de gemeenschappelijke delen, het loon van de syndicus, de kosten van de verzekeringen (bv. de blokpolis), … Ook herstellingen aan gemene delen zal je mee moeten betalen.

Hoe worden de kosten bepaald?

Het aandeel dat je als mede-eigenaar moet betalen in deze kosten, staat vermeld in het reglement van mede-eigendom. Dit aandeel wordt meestal bepaald door het eigendomsaandeel dat elke mede-eigenaar heeft in de gemene delen, de zogenaamde quotiteiten. Hoeveel quotiteiten er aan jouw appartement werden toebedeeld, staat vermeld in de aankoopakte en in de basisakte van het appartementsgebouw. 

Bijvoorbeeld: vertegenwoordigen de gemene delen in het totaal 1.000 quotiteiten, dan kan er in de basisakte vermeld staan dat er op basis van de oppervlakte en andere kenmerken van je appartement 125 quotiteiten aan jouw appartement worden toegekend. Dit betekent dan dat je voor 125/1.000sten zal moeten bijdragen in de gemene kosten.

Het kan ook dat je bijdrage in de kosten wordt bepaald door het nut dat je hebt van bepaalde gemene delen. Heb je bijvoorbeeld een appartement op het gelijkvloers en maak je nooit gebruik van de lift, dan kan er in het reglement van mede-eigendom bepaald zijn dat jouw appartement niet moet bijdragen in deze kosten.

Voorbeeld maandelijkse kosten appartement

Met welke maandelijkse kosten moet je rekening houden als je eigenaar bent van een appartement? In een appartement zijn er natuurlijk ook heel wat gemeenschappelijke kosten, hierbij een voorbeeldoverzicht;

Onderhoud: 

• Lift: €10
  • Gemeenschappelijke tuin: €10
  • Poetsdienst: €7

Energie:

• Verlichting gemeenschappelijke ruimtes: €5
• Verwarming gemeenschappelijke ruimtes: €10

Verzekering: €10

Syndicus: €20

Reservekapitaal voor eventuele renovaties: €10

Totaal: €72 per maand

Dit is maar aan inschatting, jouw bedrag hangt af van de grote van je appartement, dus jouw aandeel van het gebouw.

Hoe betalen?

De facturen voor deze gemeenschappelijke kosten komen niet aan op je persoonlijke naam, maar op naam van de vereniging van mede-eigenaars. In de praktijk is het de syndicus die zorgt voor de betaling van de facturen. Daartoe moeten de mede-eigenaars uiteraard geld ter beschikking stellen aan de syndicus. De syndicus vraagt daarom op geregelde tijdstippen, bijvoorbeeld om de drie maanden, een provisie aan de mede-eigenaars. 

Op het einde van het jaar maakt de syndicus een concrete kostenafrekening op grond waarvan de finale jaarrekening per mede-eigenaar moet worden gemaakt. Als mede-eigenaar ontvang je dan een gedetailleerde afrekening. Heb je in de loop van het jaar te veel voorschotten betaald, dan ontvang je een terugbetaling. Bij te weinig voorschotten zal je nog moeten bijleggen.

Gemeenschappelijke kosten bij verhuur

Beslis je om het appartement te verhuren, dan kan je een deel van de gemeenschappelijke kosten doorrekenen aan de huurder. Zo mag je de kosten voor de nutsvoorzieningen in de gemeenschappelijke delen doorrekenen en de kosten voor het onderhoud van de gemene delen. Onroerende voorheffing en kosten voor herstellingen zijn sowieso voor jou als eigenaar.

Hoe de gemeenschappelijke kosten doorrekenen aan de huurder

Er zijn twee manieren om de gemeenschappelijke kosten af te rekenen.

1. Deze gemeenschappelijke kosten kunnen forfaitair worden vastgelegd. Dit betekent dat een vast bedrag wordt overeengekomen in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld vijftig euro per maand. Dit forfait kan jaarlijks aangepast worden op basis van de werkelijke kosten. 
2. Als deze kosten niet forfaitair worden vastgelegd, dan moeten ze overeenkomen met de werkelijke kosten. In dit geval betaal je maandelijks een provisie en krijg je eenmaal per jaar een afrekening van de werkelijke uitgaven.

De eigenaar moet hiervoor wel bewijsstukken kunnen voorleggen aan de huurder. In een appartementsgebouw is dit natuurlijk niet eenvoudig aangezien de bewijsstukken met betrekking tot de gemene kosten niet in het bezit van de eigenaar zijn, maar wel van de syndicus. Vandaar dat de wet voorziet in een praktische oplossing. De verhuurder kan zich ontdoen van deze verplichting door aan de huurder de mogelijkheid te geven om de stukken in te zien bij de syndicus. 

Huurder of verhuurder mogen op elk ogenblik de omzetting van forfaitair bepaalde kosten naar werkelijke kosten vragen aan de vrederechter. 

Tip! 
Vooraleer je een appartement gaat kopen, informeer je je best goed over de gemeenschappelijke kosten. Je kan hiervoor steeds bij de syndicus terecht. Vind je syndicus.

Lees ook
Appartement huren: welke gemeenschappelijke kosten moet ik betalen?

Op zoek naar een appartement te koop? Ontdek het aanbod op Spotto.