Woning aankopen met een praktijk ruimte

Dit kan variëren van een kinepraktijk of schoonheidssalon tot een advocatenkantoor. Vastgoedmakelaar Charlotte Reypens licht dit toe met enkele voorbeelden, waarbij ze meestal begint vanuit het stedenbouwkundige aspect. Zowel het kopen als verkopen van een woning met praktijkruimte is in elke gemeente anders geregeld. Werk daarom samen met je makelaar een duidelijk plan van aanpak uit om risico's te vermijden.

Hoe vind je een woning met praktijkruimte?

Omdat je op zoek bent naar een specifiek type pand, kun je het beste regionale makelaarskantoren rechtstreeks benaderen. Vind makelaars in jouw buurt door postcodes in te voeren op https://www.spotto.be/nl/makelaars. Vermeld daarbij de volgende informatie:

• De locaties of buurten waarin je wilt zoeken
• Het beroep dat je wilt uitoefenen
• De specifieke ruimtes die je naast de woning nodig hebt
• Je wensen voor het privégedeelte
• Je contactgegevens

Een woning met praktijkruimte bezichtigen

Zodra je een bezichtiging hebt ingepland, let dan op enkele belangrijke punten of stel gerichte vragen aan de makelaar. Hieronder vind je een checklist met enkele aandachtspunten per beroepsgroep. Het is belangrijk om aan je makelaar uit te leggen wat je noden zijn.

Medische beroepen (kinesist of huisarts):

• Aparte toegang of onthaalruimte
• Toegankelijkheid voor rolstoelgebruikers
• Wachtruimte en toilet
• Voldoende natuurlijk licht en privacy
• Parkeergelegenheid en bereikbaarheid

Esthetische beroepen (schoonheidsspecialist of tatoeëerder):

• Goede zichtbaarheid in een drukke straat
• Apart toilet voor cliënteel
• Parkeergelegenheid en bereikbaarheid

Dienstverlening (marketing of advocatuur):

• Locatie vooraan in de woning of aparte ingang
• Voldoende ruimte voor klantenontvangst
• Uitbreidingsmogelijkheden
• Opslagruimte

De vastgoedmakelaar kan in de lokale bouwvoorschriften nagaan of het mogelijk is om je beroep ook in je gezinswoning uit te oefenen. Indien er een beperking bestaat is het mogelijk om de gemeente te contacteren voor een oplossing.

Praktijkruimte zonder dat je een vergunning nodig hebt

Voorwaarden om een woning met praktijkruimte te combineren zonder vergunning:

• Je huis moet in een woongebied liggen
• Wonen moet de belangrijkste functie van het gebouw blijven
• Je praktijk mag minder ruimte innemen dan je woongedeelte en maximaal 100 vierkante meter groot zijn
• Je praktijk mag niet in strijd zijn met lokale bouwvoorschriften, ruimtelijke plannen of verkavelingsvoorschriften

Is de woning in een appartementsgebouw gelegen, dan vraag je dit het beste na bij de makelaar of de syndicus van het gebouw. Hij of zij kan in de statuten nakijken of het toegelaten is om de woning deels te gebruiken voor je beroep.

Je mag je woning tijdelijk voor een bedrijf gebruiken zonder vergunning als dit maximaal 90 dagen per jaar is. Dit is ideaal voor bijvoorbeeld een tijdelijke pop-up winkel.

Wil je een groot deel van je woning permanent voor je bedrijf gebruiken? Dan heb je een vergunning nodig, ook als je niets verbouwt. Let op: elke gemeente kan eigen regels hebben. Vraag daarom altijd eerst bij je gemeente na of je een vergunning moet aanvragen of alleen een melding moet doen.

Woning met praktijk privé aankopen of met je bedrijf

Als je een deel van de woning koopt met je bedrijf, betaal je 12% registratierechten over het volledige bedrag. Het verlaagd tarief van 2% geldt alleen voor natuurlijke personen die aan de voorwaarden voldoen.

Wil je toch aankopen aan 2% registratierechten? Dan kun je privé als natuurlijk persoon aankopen en vervolgens de werkruimte aan je vennootschap of bedrijf verhuren.

Stedenbouwkundig moet je altijd nagaan of je aan alle voorwaarden voldoet. Zo niet, dan moet je een omgevingsvergunning aanvragen. Of dit mogelijk is, hangt af van de mate waarin je afwijkt van de voorwaarden.

Makelaar Charlotte Reypens verkocht onlangs een woning met een schoonheidssalon. Deze extra ruimte was slechts 35m². Er was echter één probleem: de woning lag in een verkaveling waar de verkavelingsvergunning de complementaire functie met maximum 100m² uitsloot. "We hebben toen met de gemeente gesproken en een wijziging van de verkaveling verkregen voor ons perceel, mits we aan enkele voorwaarden voldeden. Eind goed, al goed," vertelde makelaar Charlotte Reypens.

Bescherming gezinswoning bij schulden

Bij de privé-aankoop van een woning waarin je deels een praktijk wilt vestigen, kan de "verklaring van onbeslagbaarheid van de gezinswoning" je privéwoning beschermen tegen beroepsschulden. Via een notariële akte voorkom je dat schuldeisers beslag leggen op je gezinswoning wanneer je je professionele verplichtingen niet meer kunt nakomen.

Hierbij gelden enkele voorwaarden:

• De schulden moeten beroepsmatig zijn, niet privé
• De verklaring geldt alleen voor schulden die ontstaan ná het opstellen van de akte
• Alleen je hoofdverblijf blijft volledig beschermd als je minder dan 30% van de woning gebruikt als praktijkruimte
• Bij meer dan 30% praktijkgebruik blijft enkel het privégedeelte beschermd

Deze bescherming blijft ook gelden bij een faillissement, maar vervalt bij overlijden (behalve voor schulden die tijdens je leven zijn gemaakt).

Financiering van de woning met praktijk

In principe kun je dit zelf kiezen, ook afhankelijk van het voorkooptarief. Maar in de praktijk maakt de bank een afweging.

Recent was er een cliënt bij Reypens vastgoedkantoor die een pand voor zijn zaak wilde aankopen, maar via de zaak zelf kon hij geen lening krijgen. Als je zelf onvoldoende financiële draagkracht kunt aantonen bij de bank, heb je mogelijk weinig keuze. Als je wel privé een krediet kunt krijgen, is het mogelijk om het pand deels aan je firma te verhuren. We moeten dan wel, afhankelijk van stedenbouwkundige regels, nagaan welke oppervlakte hiervoor gebruikt mag worden. Als je een pand koopt via je vennootschap, betaal je altijd 12% verkooprechten. Daarnaast moet je ook rekening houden met het stedenbouwkundige aspect.