Huis kopen met bouwovertreding? Dit moet je weten

Er is sprake van een stedenbouwkundige overtreding als de reglementering van de ruimtelijke orde wordt geschonden. Dit kan het geval zijn als er geen vergunning is of als de toegekende vergunning niet wordt gerespecteerd. Het kan ook zijn dat de vergunning reeds vervallen is of dat de werken ingaan tegen een gewestplan of gemeentelijk bijzonder plan van aanleg (BPA).

Hoe weet ik of er een bouwovertreding op de woning rust?

Ga je een woning te kopen, dan is het belangrijk om te weten of er een stedenbouwkundige overtreding op het pand rust. De verkoper is verplicht om je daarover te informeren. Hiervoor moet hij een stedenbouwkundig uittreksel afleveren waarin alle vergunningsaanvragen en de eventueel vastgestelde bouwovertredingen worden weergegeven.

Je wilt een huis kopen met een bouwovertreding?

Is er een bouwovertreding, dan is het nuttig om in het compromis een opschortende voorwaarde op te nemen waarin staat dat de koop enkel doorgaat in geval van regularisatie van de bouwovertreding.

Risico bouwovertreding

• Administratieve of bestuurlijke boete

Als je een bouwovertreding begaat, dan kan je hiervoor een GAS-boete krijgen van de stad of van de gemeente. Ook het Vlaams Departement Omgeving kan een boete opleggen. 

• Strafrechtelijke vervolging

Het parket kan je al niet op eigen initiatief dagvaarden voor de correctionele rechtbank. Deze kan dan een gevangenisstraf en/of strafrechtelijke geldboete opleggen. Bouwmisdrijven bleven in het verleden vaak ongestraft omdat het parket de zaken veelal seponeerde en geen strafvordering instelde. Daarom kan het Vlaams Departement Omgeving sinds 2019 zelf boetes opleggen.

• Burgerrechtelijke handhaving: herstelvordering

Beslist het parket om de zaak niet te zullen behandelen, dan kan er voor de burgerlijke rechtbank een herstelvordering worden ingesteld. De stedenbouwkundig inspecteur of burgermeester van de stad of gemeente moet deze herstelvordering wel via de rechter eisen. 

Wat houdt de herstelvordering in?

• het betalen van de meerwaarde die het huis heeft verkregen
• het uitvoeren van aanpassingswerken
• het herstel in de oorspronkelijke toestand
• een combinatie van voorgaande maatregelen

Voer je de aanpassingswerken of het herstel niet of niet tijdig uit, dan kan het zijn dat je een dwangsom moet betalen. Je kan ook om een minnelijke schikking vragen. Op die manier kan je een herstelmaatregel vermijden.

Wat als je al een huis hebt gekocht met bouwovertreding?

Stel je pas na de verkoop vast dat er een bouwovertreding op de woning rust, dan kan het zijn dat je als huidige eigenaar moet opdraaien voor deze overtreding. Een bouwovertreding is immers verbonden aan het goed zelf en gaat dus over van de ene op de andere eigenaar. Maar dit hoeft niet meteen een reden te zijn tot paniek. Je kan de overtreding nog laten regulariseren.

Bouwovertreding regulariseren

Om een illegale bijbouw te regulariseren, moet je een regularisatievergunning aanvragen. Het is juist hetzelfde proces van een stedenbouwkundige vergunning, via je gemeente. De duurtijd van je aanvraag hangt af de complexiteit van je dossier, maar ook van de werkdruk van je gemeente. Normaal duurt het gemiddeld 3 tot 4 maanden tot je goedkeuring, bij complexere dossier kan het uitlopen.

Prijs regularisatie bouwovertreding

De kosten voor het regulariseren van een bouwovertreding zijn afhankelijk van de moeilijkheid van je overtreding. Over het algemeen liggen de kosten tussen de €1.000 en €5.000. Een groot deel van de kosten bestaat uit de honoraria van de architect.

Hiervoor schakel je best aan architect in. Een bouwovertreding laten regulariseren door een architect kost gemiddeld tussen de 1.000 en 2.000 euro. De uiteindelijke kostprijs kan variëren naargelang de gemeente.

Bouwovertreding verjaard?

Is de bouwovertreding verjaard – dat is in principe na vijf jaar het geval – dan betekent dat niet dat het illegale karakter wegvalt van de werken. Het houdt alleen in dat er geen strafvordering of herstelvordering kan worden ingesteld. Een benadeelde buur kan nog altijd beslissen om op eigen houtje een burgerlijke procedure op te starten. Voer je na de verjaring nog nieuwe werken uit aan de constructie, dan bega je een nieuwe bouwovertreding.

Maar opgelet: voor bouwovertredingen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, zoals een bos of natuurreservaat, geldt een nultolerantie.

Wat bij een verborgen gebrek?

Heeft de verkoper de bouwovertreding bewust verzwegen? Dan gaat het om een verborgen gebrek. In dit geval kan je de verkoper hierover nog aanspreken. Je zal als koper wel moeten bewijzen dat de verkoper wist dat er een overtreding was en dat hij dus te kwader trouw heeft gehandeld. Je kan dan als koper een vordering wegens verborgen gebreken instellen.

Vastgoedmakelaar informeert je over eventuele bouwovertredingen

De vastgoedmakelaar verzamelt alle verplichte attesten en informatie bij de verkoop van een woning. Hij zorgt ook voor een stedenbouwkundig uittreksel. Zo weet je op voorhand of er een bouwovertreding op de woning rust. Vind je makelaar op Spotto.

Lees ook

Bouwovertreding? Dit zijn de gevolgen

Wanneer heb ik een bouwvergunning of omgevingsvergunning nodig?