Wanneer heb ik een bouwvergunning of omgevingsvergunning nodig?

Wat is een bouwvergunning of omgevingsvergunning?

De officiële naam van een bouwvergunning is omgevingsvergunning.

Een omgevingsvergunning is de toestemming van de overheid om bepaalde (ver)bouwwerken uit te voeren. Zo weet je zeker dat je plannen voldoen aan de regels en bouwvoorschriften.

Wanneer heb je geen omgevingsvergunning nodig?

1. Onderhoudswerken

Om slijtage en beschadigingen aan de woning te herstellen of te vervangen, zoals:

• Gevel schilderen of kaleien
• Pleisterwerk vervangen
• Oprit herstellen
• Dak herstellen: kepers, panlatten en leien vervangen

2. Binnenverbouwingen

Als je binnen verbouwt, heb je geen vergunning meer nodig.

• Keuken en badkamer vernieuwen
• Extra slaapkamer op zolder maken of een slaapkamer opsplitsen
• Isolatie plaatsen in spouwmuren of binnenmuren
• Draagmuur vervangen door een poutrelle
• De functie van het gebouw mag niet veranderen, bijvoorbeeld van gezinswoning naar kantoor of café.
• De woning moet hoofdzakelijk vergund zijn (of geacht).
• Je mag geen extra woonunit vormen.
• Voor erfgoed geldt een aparte regeling.

3. Losstaande bijgebouwen: serres, tuinhuizen, poolhouse

Je mag tot 40 m² (in totaal) losstaand bijbouwen. Dat wil zeggen dat alle vrijstaande gebouwen samen geen vergunning nodig hebben.

• Schuur, serre, garage, tuinhuis los van je huis
• Kleine tuinconstructies zoals brievenbussen, bbq’s, speeltoestellen, ornamenten
• Het water van het bijgebouw mag niet in de riolering terechtkomen. Het hemelwater moet in de tuin kunnen lopen.
• Gebouwen mogen niet hoger zijn dan 3,5 meter en moeten binnen een straal van 30 m van de woning staan.
• Niet in strijd met andere plannen of in kwetsbaar gebied.
• Voor erfgoed geldt een aparte regeling.
• Niet langs weggetjes met erfdienstbaarheid of langs grachten van algemeen belang.

4. Omheiningen plaatsen

Als je een draadomheining plaatst waar je kan doorkijken, mag die tot 2 meter hoog zijn.

Als je een muur wil plaatsen, mag die:

• in de voortuin maximaal 1 meter hoog zijn
• in de zij- en achtertuin tot 2 meter hoog zijn

5. Werken aan gevels en daken

• Dakramen plaatsen zonder de dakstructuur te veranderen
• Dichtmaken van een raamopening
• Een raamopening of garagepoort plaatsen
• Zonnepanelen plaatsen op je dak
• De EPC-score van de woning mag niet verslechteren.
• Geen verandering van het bouwvolume.
• Voor erfgoed geldt een aparte regeling.

5. Isolatie aan buitengevels en daken

Je mag extra isolatie aan de buitenmuren of het dak plaatsen zonder vergunning. Dat geldt ook voor de afwerking, zoals dakgoten, regenpijpen en dorpels. Laat wel best bij je gemeente nakijken of alles mag.

Enkele voorwaarden:

• Tot maximaal 26 cm dikte (met afwerking).
• De rooilijn mag niet overschreden worden, dus de grens met de straat. Grenst je gevel direct aan het voetpad, dan moet je een vergunning aanvragen.
• Voor erfgoed geldt een aparte regeling

Vergunning bij zonnepanelen?

Sinds kort heb je geen vergunning meer nodig als je zonnepanelen of een zonneboiler plaatst. Wel moet je aan enkele voorwaarden voldoen:

• Plat dak: de installatie mag maximaal 1 meter boven de rand uitsteken.
• Schuin dak: op de dakpannen of enkele centimeters erboven.
• Op de gevel: maximaal 4 m² per gevelzijde.

Tegen je balkonafsluiting kan je ook een stekkerzonnepaneel plaatsen. Woon je in een appartement, check dan eerst bij je syndicus welke regels gelden binnen de VME.

Sinds 1 maart 2026 heb je, binnen deze voorwaarden, geen vergunning en ook geen meldingsplicht meer. Je gemeente kan wel specifieke voorwaarden opleggen.

Vergunning bij het plaatsen van airco’s en warmtepompen?

Zonder vergunning mag je een aircounit of warmtepomp plaatsen:

• in je tuin
• op je gevel bevestigd
• of op een plat dak

Op voorwaarde dat je de bestaande scheidingsmuur respecteert, of dat je tot op 2 meter van je perceelsgrens blijft. Kijk ook na bij je gemeente of er geen erfdienstbare weg tussen ligt.

Vergunning bij bomen verwijderen

Voor ontbossen is altijd een vergunning nodig. Je bent zelfs verplicht dit te compenseren met nieuwe aanplanting.

Je hebt geen vergunning nodig voor het verwijderen van één enkele boom als:

• de boom geen deel uitmaakt van een bos
• dit enkel in woon-, agrarisch of industriegebied gebeurt
• dit niet in woonparkgebied of op openbaar domein gebeurt
• dit tot maximaal … meter van de woning is
• dit niet in strijd is met andere plannen (BPA, RUP en verkavelingsvergunning)

Je gemeente mag altijd extra voorwaarden of een vergunningsplicht opleggen.

Vergunning bij zwembad of zwemvijver

Je hebt geen vergunning nodig voor je zwembad als je in je zij- en achtertuin samen niet meer dan 80 m² aan niet-overdekte constructies hebt.

Wat valt onder niet-overdekte constructies in je zij- en achtertuin:

• Terrassen, opritten (niet in de voortuin), tuinpaden, (zwem)vijvers, zwembaden

Je hebt wél een vergunning nodig als:

• je na de bouw van je zwembad meer dan 80 m² aan niet-overdekte constructies overschrijdt
• dit in strijd is met een verkavelingsvergunning (max. 15 jaar) of andere plannen (RUP en BPA)

Je gemeente mag altijd extra voorwaarden of een vergunningsplicht opleggen (tot 2028).

Bekijk ook de stedenbouwkundige verordeningen van het gewest, de provincie of de gemeente. Dit gaat vaak samen met de aanleg van een infiltratievoorziening voor hemelwater.

Vraag dit altijd eerst even na bij je gemeente. Zij kunnen extra voorwaarden of een vergunningsplicht (tot 2028) opleggen.

Wanneer heb je wel een omgevingsvergunning nodig?

1. Bij nieuwbouw

Als je een woning bouwt heb je altijd een vergunning nodig. Hiervoor schakel je verplicht een architect in, hij of zij dient samen met je deze plannen in bij de gemeente.

2. Slopen van een woning

Bij afbraak van een gezinswoning hangt het af of het vrijstaand is of ingesloten.

• Vrijstaande eengezinswoning heeft geen vergunning nodig
• (half) gesloten bebouwing heeft wel een vergunning nodig

Let wel op! Wel een vergunning als er sprake is van erfgoed of herkenningspunt in straat beeld:

• Kleine erfgoed herkenningspunten in het straatbeeld zoals kapelletjes, kruisen, standbeelden, fonteinen, wegwijzers of grenspalen.
• Aparte regeling voor beschermd erfgoed of die in een zone met culturele, historische of esthetische waarde liggen.

3. Bij het uitbreiden van de woning

Wil je je woning uitbreiden door iets aan je woning aan te bouwen (lees: niet lostaand).

• Veranda of aangebouwde serre
• Garage of carport aan je huis (vast)
• Poolhouse verbonden aan je woning

Je bent voor deze bovenstaande werken niet verplicht om een architect in te schakelen tenzij het de stabiliteit wijzigt. Je hebt wel een vergunning nodig voor de start van de werken.

Voor losstaande gebouwen zoals tuinhuizen, poolhouse, … mag je in totaal 40m2 (inclusief bestaande constructies) bouwen zonder vergunning.

4. Aantal wooneenheden wijzigen

Wil je een woning opsplitsen in meerdere kleine appartementen of studio’s, dan moet je dit ook eerst aanvragen met een omgevingsvergunning.

• Grote woning ombouwen tot een kangoeroewoning
• Je zolder omvormen tot een studio of studentenkamer
• Groot herenhuis per verdiep ombouwen tot een appartement

5. De functie van het gebouw veranderen

Je hebt een vergunning nodig bij functiewijzing van het gebouw of grond, zoals:

• Een kantoor maken van een gezinswoning
• Een studentenkamer maken van een studio
• Een deel van je woning verhuren aan toeristen
• Een koffiebar maken van je living

Je hebt altijd een vergunning nodig als de functie verandert, ookal voer je geen werken uit.

6. Gronden splitsen

Zoals het splitsen van gronden om te verkopen, dan heb je een verkavelingsvergunning nodig.

Dan zijn er nog enkele andere handelingen waarvoor je een vergunning nodig hebt:

• Aanleg van een parkeerplaats in je voortuin
• Vegitatiewijziging: voor het veranderen van landschapselementen
• Inrichten van je bedrijf, als het risico heeft op mens en milieu (lijst)
• Kleinhandelsactiviteiten wijzigen: met ruimte groter dan 400m²

Wanneer geldt een meldingsplicht?

Sinds 1 maart 2026 is meldingsplicht afgeschaft voor renovatiewerken. Je moet wel nog een melding doen bij je gemeente als:

• Het opvangen van tijdelijke asielzoekers
• Zorgwoningen: mobiele woningen 50m² in de tuin

Meldingsplicht enkel bij zorgwoningen

Dankzij het Vlaams decreet van zorgwoningen is het sinds kort niet meer verplicht om een omgevingsvergunning aan te vragen voor mobiele gebouwen tot 50m² in de tuin. Al zal je dit wel nog moeten melden bij je gemeente.

Er gelden ook nog een aantal andere voorwaarden. Zo mag de zorgwoning maximaal drie jaar blijven staan. Anders moet je een omgevingsvergunning aanvragen.

Een melding kan je online doen via het Omgevingsloket. Na dertig dagen krijg je de meldingsakte en kan je starten met de werken.

Wat als je (ver)bouwt zonder verplichte vergunning?

Start je de werken zonder vergunning of werken die ingaan tegen de vergunning, dan is er sprak van een bouwovertreding. Hier zijn gevolgen aan gekoppeld. Zo kan je een geldboete krijgen, maar ook een gevangenisstraf. Bouwovertredingen zijn trouwens verbonden aan het goed. Dus bij verkoop of erfenis gaan ze gewoon over op de nieuwe eigenaar.

Hoe omgevingsvergunning aanvragen?

Dit kan je online doen via het Omgevingsloket. Werk je samen met een architect, dan kan hij de aanvraag voor jou doen. De gemeente gaat binnen de dertig dagen na of de vergunningsaanvraag ontvankelijk en volledig is. Als je aanvraag wordt goedgekeurd, dan moet je gedurende dertig dagen een bekendmaking ophangen. Tekent tijdens die termijn niemand bezwaar aan, dan kan je van start gaan met de werken.

Voor werken waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, is in principe ook de medewerking van een architect verplicht. Bepaalde handelingen zijn hiervan echter vrijgesteld als ze bijvoorbeeld de stabiliteit van het gebouw niet wijzigen.

Hoe lang blijft de bouwvergunning geldig?

Eens de bouwvergunning is afgeleverd, heb je twee jaar de tijd om de werken te starten. Doe je dat niet binnen die termijn, dan vervalt de vergunning en moet je opnieuw een vergunning aanvragen. Wijzig je je plannen tijdens de werken, dan kan het ook zijn dat je een nieuwe vergunning moet aanvragen. Dit vraag je best even na bij de gemeente.

Lees ook
Bouwovertreding? Dit zijn de gevolgen
Huis kopen met bouwovertreding? Dit moet je weten