Verliefd op dat appartement aan zee? Houd rekening met EPC.

Een op vier kustwoningen staat vandaag te koop met een EPC-label E of F. De gemiddelde vraagprijs voor die appartementen zakte het voorbije jaar met 4,2%. Energiezuinige nieuwbouw stijgt ondertussen met 6,7%. De kustmarkt van 2026 is er eentje in twee snelheden. En de vraag is: wat is voor jou voordeling?

De cijfers die je vóór alles moet kennen

Spotto onderzocht 16.668 advertenties aan de Belgische kust. Er is een duidelijke trend te spotti

Bron: Spotto-onderzoek op basis van 16.668 vastgoedadvertenties aan de Belgische kust (2023-2026)

Kijk ook eens naar de prijskloof. In 2023 betaalde je voor een energiezuinig huis gemiddeld €90.000 meer dan voor een verouderd exemplaar. In 2025 is dat al €170.000. Voor appartementen groeide die kloof van €70.000 naar €108.000. In twee jaar.

Waarom staan die oude panden plots massaal te koop?

Simpel: de renovatieplicht beïnvloedt de keuze.

• De 6-jaarregel: Koop je een pand met label E of F? Dan moet je binnen zes jaar renoveren naar minimum label D.
• Huurstop: Vanaf 2028 mag je een EPC E/F-woning niet meer indexeren. Vanaf 2030 is verhuren zelfs verboden.

Veel huidige eigenaars zien dat renovatieproject niet zitten en zetten hun pand te koop. Resultaat: meer aanbod, gelijkblijvende vraag, dalende prijzen.

Nog een detail dat je gerust mag meenemen naar de onderhandelingstafel: woningen met label E of F blijven gemiddeld 10 dagen langer te koop staan. Dat geeft jou de tijd om rustig je huiswerk te doen.

Waar vind je de beste koopjes aan de kust?

Niet elke badstad is hetzelfde. De Spotto-data tonen grote verschillen per gemeente.

Bron: Spotto-analyse 2026

In de westkust liggen met voorsprong de meeste verouderde panden. Zoek je eerder iets dat al 'af' is? Dan kijk je best naar Knokke-Heist of Bredene, waar het vastgoed een stuk moderner is.

Is kustvastgoed kopen iets voor mij?

We snappen het: een renovatie is spannend. Maar met de juiste informatie sta je al een stuk verder dan gisteren. Hieronder de dingen die je sowieso moet weten.

Waarom je net wel moet kopen

• Een appartement aan zee voor €182.000 is lang niet meer vanzelfsprekend. Wie nu koopt en renoveert, kan op termijn een flinke meerwaarde creëren. De prijskloof met nieuwbouw groeit immers elk jaar verder.
• Slim renoveren loont ook financieel. Via Mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening kan je een deel van de renovatiekosten terugkrijgen, afhankelijk van je inkomen en de ingreep.
• Van EPC F naar D of hoger kan een verschil van meer dan €100.000 in verkoopwaarde betekenen. De data spreken voor zich.

Wat je zeker moet weten voor je tekent

• Renovatieplicht: Je hebt 6 jaar na aankoop om label D te halen. Reken die investering mee in je budget voor je koopt, niet erna.
• Appartement in mede-eigendom? Dan ben je voor de buitenschil afhankelijk van de beslissing van alle mede-eigenaars. Dak, gevel, ramen: dat regel je niet alleen. Check de notulen van de laatste vergaderingen voor je verliefd wordt op dat zeezicht.
• Koop je om te verhuren? Hou er rekening mee dat een EPC E/F-woning vanaf 2030 in Vlaanderen niet meer verhuurd mag worden. De klok tikt.

Wat kost het écht? Een concreet rekenvoorbeeld

Stel: je koopt een oud kustappartement aan €182.000 (de gemiddelde vraagprijs voor EPC E/F in 2025).

Indicatieve cijfers. Laat je altijd adviseren door een erkende aannemer en makelaar.

Wie nu durft te investeren in een energetische renovatie, creëert op termijn een enorme meerwaarde. En dat is niet zomaar een mening: de Spotto-data onderbouwen het.

En als je kustvastgoed wil verkopen?

Ook dat is een reële situatie. Misschien heb je een appartement geërfd. Misschien zie je de renovatie financieel niet zitten. Dan is het goed om te weten waar je staat.

De markt voor verouderd vastgoed is drukker geworden. Meer aanbod, gelijkblijvende vraag: je staat sterker als je nu handelt dan als je wacht tot de renovatieplicht nóg dichterbij staat.

Een erkende makelaar geeft je een eerlijk beeld van wat jouw pand vandaag realistisch kan opbrengen. Op Spotto vind je makelaars die de kustmarkt kennen zoals hun broekzak.

Veelgestelde vragen over kustvastgoed en de renovatieplicht

Hoelang heb ik om te renoveren na de aankoop van een EPC E/F-woning?

Je hebt 6 jaar na de aankoop om de woning te renoveren naar minimum EPC-label D. Voor appartementen in mede-eigendom kan de praktische aanpak anders liggen, afhankelijk van wat de VME beslist.

Mag ik een EPC E/F-appartement aan de kust nog verhuren?

Vandaag wel, maar de regels veranderen. Vanaf 2028 mag je een EPC E/F-woning niet meer indexeren. Vanaf 2030 mag je ze in Vlaanderen niet meer verhuren. Wie nu koopt met verhuurplannen, doet er goed aan die termijnen mee te nemen in de financiële planning.

Welke premies kan ik gebruiken voor een renovatie aan de kust?

Via Mijn VerbouwPremie (Vlaanderen) kan je premies krijgen voor dakisolatie, raamvervanging, warmtepompen en meer. De hoogte hangt af van je inkomen en het type maatregel. Combineer met de Mijn VerbouwLening voor een lening aan lage rente. Vraag advies aan een energiehuispartner of VAB-punt in je buurt.

Is het slim om nu een oud kustappartement te kopen?

Dat hangt af van jouw situatie. Als je de renovatiekosten en verplichte termijnen goed incalculeert, kan het een slimme zet zijn. De prijskloof met nieuwbouw groeit snel, wat potentieel voor meerwaarde biedt. Laat je altijd begeleiden door een erkende makelaar die de lokale markt kent.

In welke gemeente vind ik de meeste renovatiepanden aan de kust?

De Panne (44% van de woningen heeft EPC E/F), Middelkerke (33%) en Koksijde (31%) hebben verreweg het meeste verouderd woningpatrimonium. Voor appartementen zijn De Panne (13%), Middelkerke (9%) en Zeebrugge (8%) de koplopers.

Wat als de andere mede-eigenaars niet willen renoveren?

Dan kan je zelf weinig doen aan de buitenschil van het gebouw. Ingrijpende werken aan dak of gevel moeten collectief beslist worden. Vraag voor de aankoop altijd de notulen op van de laatste algemene vergaderingen, zodat je weet wat er al besproken of gepland is.

Over dit onderzoek

Spotto analyseerde 16.668 vastgoedadvertenties aan de Belgische kust (2023-2026). De data hebben betrekking op vraagprijzen van woningen en appartementen, opgesplitst per EPC-label en per gemeente. Spotto is het immoplatform van de Vlaamse vastgoedmakelaars.