6% BTW sloop en heropbouw

Zelf woning aankopen om te slopen en te heropbouwen

Nadat je een bestaande woning hebt aangekocht (onder registratierechten), kan je (als bouwheer) deze laten slopen en heropbouwen aan 6% btw als:

• het je enige en eigen woning is (als natuurlijk persoon)
• je er minstens 5 jaar je domicilie zet
• of je verhuurt de woning minstens 15 jaar
• de maximale woonoppervlakte niet meer is dan 200m²
• enkel op de facturen van aannemers en vakmensen
• het gesloopte gebouw meer dan 2 jaar gebruikt is geweest

Je moet minstens 5 jaar voldoen aan deze voorwaarden, anders zal je in verhouding het verschil in btw moeten terugbetalen.

Registratierechten bij de aankoop en btw bij sloop en heropbouw

Wanneer je de bestaande woning aankoopt als je eerste en enige eigen woning (in volle eigendom), dan moet je 2% registratierechten betalen. Wanneer je de woning sloopt en laat heropbouwen door een aannemer, dan betaal je 6% btw op de facturen in plaats van 21%.

Een belangrijke voorwaarde voor de verlaagde (2%) registratierechten is dat je je domicilie binnen de 3 jaar vestigt op het adres. Dat betekent dat je 3 jaar de tijd hebt voor zowel de afbraak als de heropbouw van je woning.

Wanneer sloop-en-heropbouw en wanneer renovatie

Let wel op: je kan geen verkrot pand kopen om te slopen en herop te bouwen; op het moment van aankoop moet het een volwaardige woning zijn die in gebruik is geweest. Het moeten wel ingrijpende werken zijn, anders spreekt men van renovatie:

• Bij renovatie moet 75% van de buitenschil (buitenmuren, ramen, dak, deuren) worden vervangen

Bij zowel nieuwbouw als een ingrijpende renovatie betaal je 6% btw op de werken van een aannemer.

Voer je zelf werken uit, betaal je dan ook 6%?

Neen, op de materialen van eigen verbouwwerken betaal je 21% btw. Dus als je zelf de elektriciteit legt of een container bestelt, dan betaal je 21% btw. Enkel op de factuur van aannemers en vakmannen (of -vrouwen) betaal je 6% btw.

Kan je bij een sloop en heropbouw nog extra premies krijgen?

Nee, sloop en heropbouw komen niet in aanmerking voor premies van de Vlaamse overheid. Zowel MijnVerbouwLening als de MijnVerbouwpremies zijn bedoeld om renovatiewerken te ondersteunen met subsidie.

Mag je ook een boerderij slopen en een woning erop bouwen?

Het gebouw dat je sloopt hoeft geen woning te zijn. Het mag ook een boerderij, magazijn of kantoorgebouw zijn. Al moet je wel een vergunning bekomen om de functiebestemming te wijzigen naar woonruimte. Deze functiewijziging kan je ook opnemen als opschortende voorwaarde (in je bod of compromis) om de verkoop te laten doorgaan.

Let wel op, het gebouw moet langer dan 2 jaar in gebruik zijn genomen.

Wat is woonoppervlak?

Het verlaagde btw-tarief is enkel van toepassing bij een maximale woonoppervlakte van:

• Zelf je woning laten slopen en heropbouwen: 200m²
• Sloop-en-heropbouw aankopen van een projectontwikkelaar: 175m²
  • Tenzij bij sociale verhuur dan ligt de grens op 200m²

De maximale oppervlakte geldt voor alle woningtypes: (half) open bebouwing, rijhuis, villa, appartement. Alle oppervlaktes van de woonruimtes worden met elkaar opgeteld:

• Keuken, eetkamer, woonkamer, slaapkamers
• Bewoonbare zolder en kelder
• Hobbykamer en speelkamer

Ruimtes die niet 'bewoond' worden tellen niet mee, dus wc's, badkamer, trappen, garage, bergruimtes, onbewoonbare kelder/zolder en gangen maken geen deel uit van het woongedeelte.

Sloop en heropbouw woning aankopen via een projectontwikkelaar

Vanaf 1 juli 2025 kunnen ook projectontwikkelaars opnieuw (sloop en heropbouw) woningen verkopen onder het 6% btw-tarief, op voorwaarde dat:

• de maximale woonoppervlakte niet meer is dan 175 m² (of 200 m² bij sociale verhuur)
• de koper (particulier) is die er zelf vijf jaar gaat wonen
• of een investeerder die de woning minstens 15 jaar verhuurt (ook met een vennootschap)
• alle formele documenten (attesten) correct en tijdig ondertekend zijn voor de btw opeisbaar wordt

Aankoop grond (aandeel) en constructie

Als je voldoet aan deze voorwaarden dan betaal je 6% btw op de constructie. Op de grond zelf of je aandeel (bij appartementen) ervan zijn er twee opties afhankelijk van de verkoopconstructie en of je aan de voorwaarden voldoet:

• Grond en constructie samen verkocht
  • Enige eigen woning of als verhuring: 6% btw op grond en constructie
  • Bezit je al een woning: 21% btw op grond en constructie
• Grond en constructie opgesplitst verkocht
  • Enige eigen woning of als verhuring (15 jaar): 12% registratierechten op grond en 6% btw op constructie
  • Bezit je al een woning: 12% registratierechten op de grond en 21% btw op de constructie

Welke werken vallen onder 6% btw sloop en heropbouw?

Onder de regeling vallen alle werken die rechtstreeks bijdragen aan de afbraak en heropbouw van de woning door aannemers of vakmannen. Dit omvat:

• de afbraak zelf
• de volledige ruwbouw en afwerking van de nieuwe woning
• leidingen, elektriciteit, sanitair, dak, ramen, deuren

Welke werken vallen er niet onder?

De meeste werken in de tuin zijn uitgesloten, al kan je wel een wadi (natuurlijke infiltratie) nog aanleggen aan 6% btw.

Hier betaal je 21% btw voor:

• Tuinaanleg en aanplanting
• Plaatsen van afsluitingen zoals een hek of toegangspoort
• Zwembaden en sauna's
• Plaatsen van een tuinhuis
• Installatie van verwarmingsketels op fossiele brandstoffen, zoals gas, stookolie, steenkool, brandhout, pellets
• Op je materialen als je zelf klust (elektriciteit aanleggen etc.)

Sinds 1 juli 2025 is de btw op verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen verhoogd.

Wat als je na 3 jaar verhuist?

Eén van de voorwaarden is dat je minstens 5 jaar je domicilie vestigt. Wanneer je eerder verhuist, moet je het verschil in te weinig betaalde btw terugbetalen voor het jaar van de verhuis en de jaren nadien, bijvoorbeeld:

Als je na 3 jaar verhuist (domicilie verzet), dan moet je voor een deel je btw terugbetalen. Voor de eerste 2 jaar ben je in orde, maar het jaar dat je verhuist en de resterende jaren worden herzien.

Er zijn wel enkele uitzonderingen:

• Echtscheiding of het eindigen van wettelijke/feitelijke samenwoning
• Ernstige medische redenen bij inwonende gezinsleden
• Definitieve verhuis voor professionele redenen
• Volledige vernieling door een brand

Wat als je na 10 jaar verhuren, de woning verkoopt?

Stel dat je bijvoorbeeld meer dan tien jaar verhuurd hebt en nadien beslist de woning te verkopen, dan moet je een derde van het genoten belastingvoordeel terugbetalen.

Er is geen probleem als een huurwoning tussen twee verhuringen even leegstaat, zolang er een duidelijke intentie is om het terug te verhuren.

Wat als je partner al een woning bezit?

Wanneer je partner (samenwonend of getrouwd) al eigenaar is van een woning, dan kan jij wel (op jouw deel) nog genieten van het verlaagde btw-tarief.

Wat als je een woning al hebt geërfd?

Je mag geen geërfde woning in volle eigendom bezitten wanneer je verhuist naar je nieuwe woning. In dat geval kan je niet genieten van het 6% btw-tarief.

Met uitzondering:

• als je mede-eigenaar bent van een geërfde woning
• of enkel naakte eigenaar of vruchtgebruiker via erfenis

Als je een woning erft (ook in volle eigendom) na je verhuis, heeft dit geen fiscale gevolgen.

Wat als je je praktijk ook wil vestigen?

Je mag een deel van je woning gebruiken als praktijkruimte, maar dit beroepsgedeelte moet kleiner zijn dan de helft van de totale woonoppervlakte. Je betaalt dan 6% btw op het hele gebouw, inclusief de werkruimte. Bijvoorbeeld: als je kinesist bent en een behandelkamer van 40m² hebt in je woning van 200m², betaal je 6% btw op de volledige 200m². Wordt de woning opgeleverd door een projectontwikkelaar, dan is de maximale woonoppervlakte 175m².

Wil je een andere woning verkopen om te genieten van 6% btw bij sloop en heropbouw?

Ben je al eigenaar van een woning en wil je elders een gebouw slopen en een nieuwe gezinswoning bouwen? Dan kan je het verlaagde btw-tarief genieten, op voorwaarde dat je de eerste woning verkoopt uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin je de nieuwe woning in gebruik neemt.