Kopen op plan

Wat is aankopen op plan?

Bij kopen op plan koop je een woning of appartement dat nog niet gebouwd is. Je kiest dus op basis van:

• Plannen: grondplannen en renderbeelden
• Modelwoning: identieke woning op een andere locatie
• Digitale voorstelling: 3D-beelden en eventueel met VR-bril

Dat kan bij een nieuwbouwverkaveling, een sleutel-op-de-deurwoning of een project waarbij eerst gesloopt en daarna opnieuw gebouwd wordt.

Het grote verschil met een bestaande woning is dat je instapt in een project nog vóór de eerste steen gelegd wordt. Het is ook mogelijk dat de woning of het appartement reeds in aanbouw is. Dan koop je tijdens het bouwproces en heb je mogelijks nog inspraak in de verdere afwerking. Doorheen het proces word je begeleid door de makelaar, zegt Augustus van Bordes: 

"Van bij de plannen tot en met de oplevering staat een Bordes makelaar je bij voor al je vragen en de opvolging van het proces."

Waarom aankopen op plan?

Alles wordt voor jou gedaan

Je hoeft zelf geen architect te zoeken, geen aannemers aan te sturen en geen vergunningstraject te doorlopen. Alles wordt geregeld door de projectontwikkelaar.

Vaak financieel interessanter

Omdat ontwikkelaars materialen en diensten groot inkopen en werken met vaste aannemers, liggen de bouwkosten meestal lager dan bij iemand die één woning laat bouwen. Dat prijsvoordeel kan gedeeltelijk worden doorgerekend in de verkoopprijs, al blijft de uiteindelijke prijs ook afhankelijk van de markt.

Meestal sneller bouwen

Bij een project zijn de aannemers op elkaar afgestemd en ligt de planning vooraf vast. Daardoor verloopt het bouwproces doorgaans efficiënter dan wanneer je zelf alle partijen moet zoeken en coördineren. Hou er wel rekening mee dat vertragingen door bijvoorbeeld weersomstandigheden of leveringsproblemen nooit helemaal uit te sluiten zijn.

Energiezuinig en modern

Nieuwbouwprojecten moeten voldoen aan de nieuwste normen voor isolatie en energieprestaties. Je woning is meteen klaar voor de toekomst.

Wettelijke bescherming

Dankzij de Wet Breyne betaal je in schijven naarmate de bouw vordert, geniet je van een voltooiingswaarborg en is de aannemer en architect tien jaar aansprakelijkheid bij structurele gebreken. Dat geeft meer zekerheid dan zelf alles met losse aannemers regelen. Het principe bij de Woningbouwwet is dat je nooit meer betaald dan hetgeen reeds gerealiseerd is.

Waarom verkopen ontwikkelaars woningen die nog gebouwd moeten worden?

Voor de ontwikkelaar is het verkopen vóór de bouw belangrijk om het project te financieren en de verkoop vooraf te verzekeren. Voor jou als koper biedt dit het voordeel dat je vroeg kunt instappen en daardoor vaak nog inspraak hebt in de afwerking, zoals de keuze van materialen in de keuken of de optie voor zowel een bad als een douche.

Welke vragen stel je best aan een bouwpromotor?

Wanneer je een verkoop op plan overweegt, dan kan je best deze vragen stellen aan de projectontwikkelaar:

• Kan ik eerdere projecten van jullie bezoeken om de afwerking en kwaliteit te zien?
• Wat is de geplande opleverdatum en onder welke omstandigheden kan die worden uitgesteld?
• Wat zit er precies in de basisprijs en welke extra kosten kan ik verwachten (notaris, aansluitingen, gemeenschappelijke delen…)? In het verkooplastenboek zal je hier al heel wat informatie over terug vinden. Het is bovendien interessant om deze te vergelijken met verkooplastenboeken van collega ontwikkelaars.
• Welke keuzes kan ik zelf nog maken in materialen en afwerking, zoals keuken, badkamer of vloeren?
• Is het een project met sloop en heropbouw, en kom ik in aanmerking voor 6% BTW?
• Hoeveel units zijn er al verkocht en is de vergunning volledig in orde en uitvoerbaar?
• Hoe groot zijn de slaapkamers en leefruimtes effectief (kan ik een plan of maquette bekijken)?
• Is er een lastenboek beschikbaar met details over de gebruikte materialen en technieken?
• Hoe wordt de prijsherziening berekend als materiaal- of loonkosten stijgen? Kan de indexering uitgeschakeld worden?
• Wat zijn de maandelijkse kosten voor gemeenschappelijke delen (bij appartementen)?
• Hoe wordt de energieprestatie gegarandeerd (E-peil) en zijn er subsidies of premies mogelijk?
• Kan ik tussentijdse updates krijgen tijdens de bouw en de werf bezoeken?
• Hoe worden gebreken na oplevering opgevolgd en binnen welke termijn worden die hersteld?

Risico's aankopen op plan?

Zoals bij elk bouwproject kunnen er onverwachte vertragingen optreden. Slecht weer is daarbij een van de meest voorkomende oorzaak.

Bijvoorbeeld:

• Regenperiodes kunnen het gieten van funderingen of chapewerken vertragen, omdat beton tijd nodig heeft om goed uit te harden.
• Vorst in de winter kan bepaalde werken, zoals metselwerken of gevelafwerking, tijdelijk stilleggen. Sterke wind kan de plaatsing van daken of grote ramen uitstellen omwille van veiligheidsrisico’s.

Dit soort weersinvloeden zijn niet volledig te vermijden en kunnen de opleverdatum opschuiven. Dankzij de Wet Breyne ben je echter beschermd: je betaalt enkel in schijven naarmate de werken vorderen, er is een voltooiingswaarborg en de aannemer blijft tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken.

Het voordeel van de Wet Breyne is bovendien dat er verplicht een uitvoeringstermijn dient opgenomen te worden. De weersomstandigheden over overmacht kan je niet controleren maar de ontwikkelaar mag niet zomaar de werken stilleggen omdat bijvoorbeeld de verkoop niet vlot loopt.

Van zodra je aankoopt heb je een horizon op de oplevering door de opname van het aantal werkbare dagen dat men maximaal mag gebruiken om tot oplevering over te gaan. Weerverletdagen worden daar dan bijgeteld. Stel dat men er niet in slaagt om binnen deze termijn op te leveren, dan dient de ontwikkelaar een boete te betalen van X-aantal euro per dag dat de oplevering vertraagd is.

Bescherming via Wet Breyne

De Wet Breyne is een specifieke wet die jou als koper beschermt wanneer je een woning koopt die nog gebouwd moet worden.

Let op: De wet geldt enkel als de woning volledig afgewerkt wordt opgeleverd, dus niet casco ruwbouw zonder ramen en deuren.

Voorwaarden:

• Onder andere een vaste prijs
• Duidelijke betaling in schijven
• Voltooiingswaarborg
• Verzekeringsattest 10-jarige aansprakelijkheid en een vastgelegde uitvoeringstermijn.

Waarborgregeling

De aannemer of promotor moet een voltooiingswaarborg aangaan bij een financiële instelling die bij faillissement waarborgt de verdere afwerking op zich te nemen. De koper is dus steeds zeker van afwerking, zelfs bij faillissement. Al moet men dan wel rekening houden met enige vertraging.

10-jarige aansprakelijkheid

Elke aannemer en architect is 10 jaar aansprakelijk onder de Wet Breyne. Dit gaat wel over ernstige gebreken zoals stabiliteitsproblemen, zware vochtproblemen, ontwerpfouten, … De ontwikkelaar dient op vandaag ook verzekerd te zijn voor deze 10-jarige aansprakelijkheid.

Voorschot bij aankoop op plan

Wanneer je op plan koopt, kan de bouwpromotor een voorschot vragen, maar dit is niet verplicht. Als er wel een voorschot gevraagd wordt, legt de Wet Breyne vast dat dit maximaal 5% van de totale koopprijs mag bedragen.

Wanneer betaal je het voorschot?

Je betaalt dit voorschot meestal na het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst, en het bedrag wordt gestort op de rekening van de promotor of notaris zoals in het contract staat vermeld. De rest van de betalingen gebeurt pas na de notariële akte en vervolgens in schijven naargelang de bouw vordert.

Betaal ik btw of registratiebelasting?

Bij een aankoop op plan betaal je meestal BTW in plaats van registratiebelasting, omdat het gaat om nieuwbouw. Vaak wordt de aankoop opgesplitst: je betaalt registratiebelasting (12%) op het deel van de grond en BTW (standaard 21%) op het deel van de constructie.

In sommige gevallen kan je genieten van een verlaagd BTW-tarief van 6% bij sloop en heropbouw, op voorwaarde dat zowel de sloop als de nieuwe woning door dezelfde bouwheer worden uitgevoerd en de woning je enige en eigen woning wordt. Soms geldt het verlaagde tarief op het volledige project (grond + bouw), in andere situaties enkel op het bouwdeel terwijl de grond onder registratiebelasting valt.

Oplevering in 2 fases

Bij een nieuwbouwproject verloopt de oplevering in twee fases:

Eerste fase: de voorlopige oplevering

Van zodra de bouw volledig is afgerond en het pand bewoonbaar is volgt de voorlopige oplevering. Samen met de bouwpromotor loop je het hele huis of appartement door en controleert of alles volgens plan is uitgevoerd. 

Eventuele gebreken noteer je in een proces-verbaal dat officieel wordt vastgelegd. Na de voorlopige oplevering heb je doorgaans 30 dagen om nog bijkomende zichtbare gebreken te melden.

Tweede fase: de definitieve oplevering

Na ongeveer een jaar volgt de definitieve oplevering. Die periode is bewust voorzien zodat de woning alle seizoenen doorloopt en gebreken die pas later zichtbaar worden, zoals:

• Vochtproblemen: afwatering terras bovenburen of een lek in de badkamer
• Werking van ramen en deuren: deur die over de vloer sleept
• Problemen met verwarming in de winter
• Uitzetting van materialen in de zomer

Dit zijn dan de verborgen gebreken die je tijdens de voorlopige oplevering nog niet kon zien. Deze problemen kunnen hersteld of vervangt worden nadien.

Wanneer weet je de datum van oplevering?

De datum van de voorlopige oplevering wordt meestal enkele weken op voorhand door de bouwpromotor gecommuniceerd, zodra de werken bijna afgerond zijn en het gebouw bewoonbaar is. Bij de start van het project wordt vaak al een voorziene opleveringsperiode gecommuniceerd, maar die kan nog verschuiven door bijvoorbeeld slechte weersomstandigheden, leveringsproblemen of wijzigingen in de planning. De definitieve oplevering volgt minimaal één jaar na de voorlopige oplevering.

• Start project: voorziene opleveringsperiode, al kan deze verschuiven
• Voorlopige oplevering: enkele weken vooraf, zodra de werken bijna rond zijn
• Definitieve oplevering: minimaal jaar na de voorlopige oplevering

Wat als de oplevering wordt uitgesteld?

Als de oplevering wordt uitgesteld, kan dat verschillende oorzaken hebben:

• Slecht weer: veel neerslag of tijdens een hittegolf niet mogelijk om voor de arbeiders om te werken
• Leveringsproblemen van materialen
• Vertraging bij aannemers: alle onderaannemers moeten op elkaar afgestemd zijn

Een beperkte vertraging is vaak contractueel toegestaan, maar bij een aanzienlijke overschrijding van de voorziene datum kan je als koper in veel gevallen aanspraak maken op een schadevergoeding. Die vergoeding dient om kosten zoals extra huur of dubbele woonlasten te compenseren zolang je je nieuwe woning nog niet kan betrekken.

De Wet Breyne verplicht ontwikkelaars om een realistische opleveringsdatum op te nemen in de verkoopovereenkomst en voorziet een voltooiingswaarborg. Dat betekent dat het project moet worden afgewerkt, zelfs als de oorspronkelijke aannemer of promotor in financiële problemen komt. Bij Bordes volgen we het volledige bouwproces voor jou op en bewaken we de afgesproken timing, zodat je bij vertraging weet waar je recht op hebt en tijdig kan rekenen op de voorziene compensatie.

Kan de prijs herzien worden tijdens de bouw?

Ja, tijdens de bouw kan de prijs onder bepaalde voorwaarden worden herzien. De Wet Breyne legt strikte grenzen vast: de grondwaarde staat altijd vast en kan dus nooit stijgen nadat je hebt gekocht. Alleen de prijs van het gebouw kan worden aangepast, en dan nog maar deels.

Prijsherzieningen mogen enkel gebeuren om stijgingen in lonen, sociale lasten of materiaalprijzen te compenseren. Daarbij geldt dat maximaal 80% van de waarde van het gebouw kan worden herzien en dat een herziening op basis van lonen en sociale lasten maar op 50% van de bouwprijs berekend mag worden.

In de praktijk betekent dit dat prijswijzigingen nooit één-op-één worden doorgerekend aan de koper. Dankzij de wettelijke bescherming en onze opvolging bij Bordes ben je zeker dat elke herziening correct en binnen de wettelijke limieten wordt toegepast.

Hoe verloopt de communicatie met de bouwpromotor?

Vaak heb je één vast aanspreekpunt dat je begeleidt vanaf de eerste plannen tot de definitieve oplevering. Je staat als koper rechtsreeks in contact met de ontwikkelaar voor het maken van keuzes en technische opvolging.

Bij Bordes blijven we ten allen tijde ter beschikking bij vragen of voor advies. Zo heb jij één duidelijk communicatielijn en weet je zeker dat alle afspraken correct worden nagekomen.

Hoe verloopt een project voor een koper?

Bij een Bordes-project zoals bijvoorbeeld Blauwpoorte – Kasteeltoren 2 begeleiden we jou als koper van het eerste bezoek tot de definitieve oplevering. Omdat Blauwpoorte al in de derde en laatste fase zit, kan je eenvoudig eerder gerealiseerde woningen en appartementen bezoeken om de afwerking en kwaliteit zelf te ervaren.

Vanaf het eerste contact krijg je een vast aanspreekpunt: Brecht Romel, zaakvoerder en nieuwbouwverantwoordelijke van Bordes Izegem. Brecht begeleidt jou persoonlijk doorheen het volledige traject: van eerste bezoek tot de definitieve oplevering. Het aankooptraject verloopt helder en gestructureerd:

1. Je start met een bezoek aan de modelwoning
2. Daarna ontvang je een transparante prijssimulatie met een overzicht van de basisafwerking en opties
3. Je maakt in overleg je keuzes voor keuken, badkamer en vloeren
4. Na het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst en een eventueel voorschot (maximaal 5% volgens de Wet Breyne)
5. Na het verlijden van de notariële akte, betaal je de grondwaarde, registratierechten en notariskosten
6. Doorheen de bouw betaal je in schijven naargelang de verrichte werken
7. Bij de voorlopige oplevering gaan we samen elk detail van je woning na
8. Waarna na ongeveer een jaar de definitieve oplevering volgt

"De projectontwikkelaar en/of makelaar begeleidt je door al deze stappen en beantwoordt elke vraag en bezorgdheid tot aan de afwerking van het nieuwbouwproject," zegt nieuwbouwspecialist Brecht Romel van Bordes Izegem.

Opschortende voorwaarde in het compromis van verkoop op plan?

Ja, je kan in het compromis opschortende voorwaarden laten opnemen. Dat zijn clausules die bepalen dat de aankoop enkel doorgaat als aan bepaalde voorwaarden zijn voldaan. Denk bijvoorbeeld aan:

• het verkrijgen van een woonkrediet
• het verkrijgen van een bouwvergunning
• het behalen van een verlaagd BTW-tarief bij sloop en heropbouw

Bij een aankoop op plan kan het nuttig zijn om zo’n voorwaarde op te nemen om jezelf te beschermen als er nog onzekerheden zijn. Bordes bekijkt samen met jou welke opschortende voorwaarden relevant zijn en zorgt dat ze correct in de overeenkomst worden opgenomen