Pandwissel: hypotheekoverdracht naar nieuwe woning

Voordelen pandwissel

• Voordelige rentevoet van enkele jaren geleden behouden. Zelfs je betaling van je schuldsaldo blijft hetzelfde.
• Geen wederbeleggingsvergoeding, omdat je dezelfde hypotheek blijft aflossen. Dus je moet geen drie maanden rente op vervroegd terugbetaald kapitaal betalen.
• Geen nieuwe hypotheekrechten aangezien er geen nieuwe lening wordt afgesloten.
• Registratierechten : éénmalig vast recht van 75 euro.
• Behoud van eventuele woonbonus: het fiscale voordeel op je lening blijft gelden op je nieuwe woning
• Lagere dossierkosten

Voorwaarden pandwissel

Er zijn enkele voorwaarden gekoppeld aan een hypotheekoverdracht:

• Je wilt je huidige woning verkopen en een nieuwe woning kopen met dezelfde lening.
• De akte van verkoop en aankoop moet je op dezelfde dag tekenen. Tenzij je het bedrag op een geblokkeerde rekening zet, dan krijg je 2 maanden de tijd om beide aktes te ondertekenen.
• Als je meer betaalt voor je nieuwe woning, moet je het bedrag zonder krediet kunnen bijleggen. Anders moet je voor het resterende bedrag een nieuw krediet aangaan.

Pandwissel: eerst aankoop of verkoop?

In principe is het mogelijk om de pandwissel in twee stappen uit te voeren: eerst de nieuwe woning kopen en daarna de oude woning verkopen. Dit kan handig zijn als je zeker wilt zijn van een nieuwe woning voordat je je huidige woning verkoopt.

Echter, er zijn enkele belangrijke aandachtspunten:

• Je moet voldoende overbruggingskrediet kunnen nemen om de periode tussen de aankoop en de verkoop te overbruggen.
• De rente op het overbruggingskrediet is doorgaans hoger dan de rente op je hypotheeklening.
• Je moet er rekening mee houden dat je mogelijk twee keer registratierechten moet betalen.

Kosten pandwissel berekenen

De kosten van een pandwissel bestaan uit:

• Registratierecht bij pandwissel: éénmalig vast recht van 75 euro.
• Notariskosten bij pandwissel. Voor het opmaken van de akte van hypotheekoverdracht, maar deze zijn lager dan wanneer je een nieuwe lening aangaat. Deze notariskosten voor een pandwissel variëren doorgaans tussen € 1.000 en € 2.000. De exacte kosten hangen af van de complexiteit van de pandwissel.
• Dossierkosten. Kosten die de bank aanrekent voor het verwerken van de pandwissel.
• Eventuele kosten voor het overbruggingskrediet De rente op een overbruggingskrediet is doorgaans hoger dan de rente op je hypotheeklening.

Overbruggingskrediet: wanneer je oude woning nog niet verkocht is

Zoals de naam het zegt, ‘overbrug’ je met een overbruggingskrediet de periode tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige woning. De bank zal je gedurende een beperkte periode de middelen voorschieten om de nieuwe woning aan te kopen of te bouwen in afwachting van de verkoop van je huidige woning. Zolang je huidige woning niet is verkocht, betaal je enkel rente op deze lening. Met de opbrengst van de verkoop van je oude huis betaal je dan het geleende kredietbedrag terug. Het bedrag van dit krediet hangt af van de geschatte waarde van je huidige woning.

Het overbruggingskrediet heeft steeds een beperkte looptijd, met een maximum van drie jaar. Het hangt af van bank tot bank, maar meestal wordt een vaste rente tussen de 3% en 6% gevraagd. De formules en voorwaarden zijn verschillend naargelang de bank. Dus het is aangeraden om bij verschillende banken langs te gaan en je vooraf goed te informeren.

Kan de bank pandwissel weigeren?

Ja, de bank kan een pandwissel weigeren. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als je niet voldoet aan de voorwaarden, of als de bank het risico te groot acht.

Woonbonus behouden bij pandwissel

De woonbonus is van toepassing op de pandwissel, mits je aan de voorwaarden voldoet:

1. Enkel bij hypotheekoverdracht: de hypothecaire inschrijving wordt overgedragen naar een andere woning
2. De oorspronkelijke hypothecaire lening moet verder blijven lopen. Een herfinanciering verhindert de verdere toepassing van de woonbonus niet.
3. De oude woning moet de eigen woning geweest zijn tot het ogenblik waarop de nieuwe woning de eigen woning van de belastingplichtige werd.
4. De belastingplichtige moet de akte van hypotheekoverdracht ter beschikking houden van de FOD Financiën.

Pandwissel en een bijkomende lening

Naast de pandwissel is het ook mogelijk om een bijkomende lening te nemen. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn als je nieuwe woning duurder is dan je huidige woning en je kan het bedrag zelf niet op tafel leggen. Dan zullen er wel extra kosten worden aangerekend zoals de kosten van een hypothecaire waarborg en kredietakte.

Eerst verkopen en dan kopen: geen pandwissel

Wil je helemaal op veilig spelen? Dan is het nog altijd het best om eerst je huidige woning te verkopen en dan pas een nieuwe woning aan te kopen. In de onderhandse verkoopovereenkomst kan je eventueel een bezettingsregeling uitwerken waarbij je als verkoper het recht hebt om in de woning te blijven gedurende enkele maanden na de ondertekening van de authentieke akte.